Tout savoir sur la détention de biens immobiliers en Floride

Notre équipe de professionnels sera en mesure de vous accompagner au niveau fiscal et successoral durant toutes les étapes de détention de votre propriété aux États-Unis,
soit :
Le processus d’achat
Planification de la structure à mettre en place avant d’acheter des biens immobiliers aux États-Unis, principalement au niveau de votre planification successorale et pour les structures fiscales à envisager pour les investisseurs immobiliers;
Durant la période de détention
  • Révision du mode de détention de vos titres de propriété afin de s’assurer qu’il évite un règlement de succession aux États-Unis;
  • Conseils et/ou préparation des déclarations d’impôt américaines si vous gagnez des revenus de location aux États-Unis; 
En prévision de la vente de la propriété
  • Est-ce que des retenues à la source FIRPTA seront applicables?
  • Comment est-ce possible d’éviter ou de réduire ces retenues à la source?
Durant la période suivant la vente de la propriété
  • Conseils et/ou préparation des déclarations d’impôt américaines si vous vendez votre propriété aux États-Unis; 
Les informations présentées dans la section ci-dessous se veulent de nature générale. Si vous croyez que votre cas nécessite une attention  particulière, n’hésitez pas à communiquer avec nous.

Les deux principales considérations lors de la détention d’une propriété aux États-Unis sont :

1) Règlement de succession (Probate)

 

La succession de toute personne qui détient personnellement des biens immobiliers en sol américain lors de son décès pourrait devoir faire homologuer le testament devant les tribunaux américains, selon l’État dans lequel le bien est situé. En Floride, par exemple, au décès d’une personne étant l'unique détenteur d’une propriété, cette procédure d’homologation (Probate) est requise. Cette procédure en Floride peut engendrer des frais d’environ 3% de la valeur marchande de la propriété et des délais de 9 à 15 mois avant que l’héritier puisse prendre possession de la propriété. Il est donc souvent avantageux de prévoir une structure de détention afin d’éviter cette procédure.

2) Droits successoraux américains

 

Les droits successoraux américains sont un impôt applicable au décès calculé sur la valeur des biens américains. En vertu du traité Canada-US, les Canadiens bénéficient d’une exemption venant diminuer ou même éliminer cet impôt. Ainsi, en 2020, toute personne ayant un patrimoine mondial de moins de 11,58 millions US n’aura pas de droits successoraux payables à son décès. Par ailleurs, il faut savoir qu’il est prévu que cette exemption revienne à environ 5,6 M$ US en 2026.

 

Différentes planifications peuvent être mises en place pour éviter un règlement de succession et/ou minimiser les droits successoraux applicables au décès, telles que l’utilisation d’une fiducie révocable (Living Trust). Chaque cas étant unique, n’hésitez pas à communiquer avec nous pour connaître la meilleure stratégie de détention dans votre situation spécifique. Nous serons en mesure de vous assister et de mettre en place la structure appropriée.

Mon testament du Québec est-il valide aux États-Unis ?

 

Oui, votre testament du Québec est valide aux États-Unis. Toutefois, il faudra le faire traduire et effectuer des procédures de reconnaissance auprès de la Chambre des notaires et du Consulat américain. La rédaction d’un testament américain pourrait éviter ces démarches.

Ai-je besoin d’un testament américain ?

 

Comme ci-devant mentionné, le testament américain évite la traduction et la reconnaissance devant la Chambre des notaires et le consulat américain. Toutefois, le testament américain n’évite pas le règlement de succession décrit plus haut.

À moins de gagner des revenus aux États-Unis, un non-résident américain n’a pas à produire de rapport d’impôt aux États-Unis. Ainsi, la détention d’une propriété en sol américain ne nécessite pas de production de rapport d’impôt annuellement.

 

Cependant, les revenus de location provenant d’un bien situé aux États-Unis, même si après en avoir déduit les dépenses ne génère aucun profit, doivent être divulgués aux autorités fiscales via la production d’une déclaration d’impôt américaine. 

 

Si aucune déclaration d’impôt n’est produite et que vous êtes imposés par l’IRS, un impôt de 30% sur les revenus de location BRUTS (sans droit de déduire vos dépenses admissibles) sera payable. 

 

La production d’un rapport d’impôt américain vous permet notamment de faire le choix d’être imposé sur vos revenus nets et aux taux marginaux américains, plutôt que d’être imposé à un taux de 30 % sur vos revenus bruts.

 

Est-il trop tard pour mettre en place une planification successorale si j’ai déjà acheté la propriété?

 

Il n’est jamais trop tard pour mettre en place une planification successorale. Il est important que vous sachiez ce qui se passera à votre décès et advenant votre inaptitude. N’hésitez pas à communiquer avec nous pour avoir plus d’informations et obtenir un aperçu des stratégies de planification possibles.

Retenue à la source (FIRTPA) lors de la vente d’une propriété par un non-résident américain.

 

En tant que non-résident des États-Unis, la vente de votre propriété située en sol américain est probablement la dernière opportunité pour le gouvernement fédéral américain (l’IRS) de récupérer tout impôt qui lui est dû. Pour éviter que le vendeur non-résident quitte les États-Unis avant d’avoir payé l’impôt relatif à la vente de sa propriété, le gouvernement demande à l’acheteur de prélever une retenue d’impôt de 15 % du prix de vente brut lorsque la propriété est vendue par un non-résident américain. C’est le Closing Agent qui est responsable de protéger l’acheteur dans cette transaction.

 

Ainsi, pour une propriété dont le prix de vente est de 100 000 $, un montant de 15 000 $ sera retenu par le Closign Agent et transmis à l'IRS (à titre d'avance d'impôt) dans les 20 jours suivant la transaction. Si le Closing Agent ne transmet pas le 15 000 $ à l'IRS dans les 20 jours suivant la transaction, l'acheteur se verra imposer une importante pénalité.

Il est important de comprendre que ce 15 000 $ est une retenue d’impôt (ou encore, un paiement d’impôt fait en avance), et que cette somme sera considérée lorsque vous produirez votre déclaration d’impôt américaine pour y reporter la vente de votre propriété (voir la section relative à la déclaration d’impôt américaine plus bas).

 

Est-ce possible d’éviter cette retenue d’impôt?

 

Il y a deux façons d'éviter cette retenue d’impôt :

 

1) Si le prix de vente de la propriété est de moins de 300 000 $ ET que l’acheteur accepte de signer un affidavit indiquant qu’il n’a pas l’intention de louer la propriété pour plus de 50 % de son utilisation pour les deux prochaines années, la retenue d’impôt sera de 0 $.

 

2) Si la première option n’est pas applicable, il est possible de produire une demande de certificat à l’IRS qui viendra certifier que vous n’avez pas d’impôt à payer, ou que la somme de 15 000 $ (en reprenant notre exemple ci-dessus) sera plus élevée que votre impôt final. L’IRS émettra un certificat indiquant que la somme de 15 000 $ sera réduite à un montant X ou tout simplement à 0 $.

 

Notre équipe pourra vous accompagner dans ces demandes de certificats. Les demandes de certificats doivent être envoyées à l’IRS au plus tard à la date de vente de la propriété. En démontrant que les certificats ont été demandés, le Closing Agent retiendra la somme équivalente au 15 % dans un compte en fidéicommis (plutôt que d’envoyer la somme directement à l’IRS dans les 20 jours suivant la transaction) jusqu’à ce que l’IRS émette le certificat.

 

L’IRS prend généralement de 60 à 90 jours pour émettre le certificat. Les demandes de certificats doivent au minimum inclure une entente de vente signée entre vous et l’acheteur. Nous ne pouvons pas demander les certificats avant d’avoir une entente signée.

 

Également, si vous n’avez jamais produit de déclaration d’impôt aux États-Unis, il faudra faire une demande de numéro d’identification aux fins de l’impôt (ITIN), que nous joindrons à la demande de certificat. À cette demande de numéro (ITIN) que nous préparerons pour vous au besoin, il faudra joindre une copie certifiée par Passeport Canada de votre passeport canadien. Vous devriez dès maintenant prendre rendez-vous à Passeport Canada, pour demander une copie certifiée de votre passeport canadien.

 

Si vous désirez utiliser nos services pour les demandes de certificats, contactez-nous dès que vous aurez une offre d’achat acceptée, nous vous ferons parvenir les informations requises pour procéder.